山東省國資委印發(fā)《關于加強和規(guī)范省屬企業(yè)土地房產出租管理的意見》的通知

各省屬企業(yè)：

《關于加強和規(guī)范省屬企業(yè)土地房產出租管理的意見》已經省國資委2024年第9次主任辦公會研究通過，現予印發(fā)，請結合實際認真貫徹執(zhí)行。

工作中如遇到問題，請及時向省國資委（產權管理處）報告。

                                                                 山東省國資委

2024年7月10日

關于加強和規(guī)范省屬企業(yè)土地房產出租管理的意見

為加強和規(guī)范省屬企業(yè)土地房產出租管理，進一步盤活利用存量資產，提高國有資產運營質量和效益，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國企業(yè)國有資產法》及《企業(yè)國有資產監(jiān)督管理暫行條例》《企業(yè)國有資產交易監(jiān)督管理辦法》等有關法律法規(guī)，現提出如下意見。

一、總體目標要求

（一）任務目標

省屬企業(yè)應當落實土地房產出租管理主體責任，統(tǒng)籌考慮主責主業(yè)發(fā)展需要、租賃土地房產功能價值、出租企業(yè)管理水平等因素，從嚴把握方案制定、決策審批、出租程序、租后管理、風險防控、監(jiān)督問責等關鍵環(huán)節(jié)，加快完善土地房產租賃全過程管理制度，規(guī)范土地房產出租行為和流程，建立健全土地房產市場化定價機制，促進土地房產出租工作更加公開透明，積極打造“陽光招租”品牌，確保應租盡租、應用盡用，持續(xù)提升存量土地房產運營效益，實現國有資產保值增值。

（二）適用范圍

本意見適用于山東省國資委履行出資人職責的省屬企業(yè)及其所屬各級國有全資、控股和實際控制企業(yè)（以下簡稱各級子企業(yè)，與省屬企業(yè)統(tǒng)稱企業(yè)）。

本意見所稱土地房產出租，是指企業(yè)將其在我國境內所有、受托管理或具有合法支配權的土地房產，部分或全部出租給自然人、法人或其他組織（以下簡稱承租人）使用，并向承租人收取租金的行為。

本意見所稱產權交易機構，是指依法設立的開展企業(yè)國有資產交易的產權交易機構。

本意見所稱公開招租，包括企業(yè)通過產權交易機構公開招租和企業(yè)自行組織公開招租。

二、完善制度機制

（一）健全出租管理制度和流程。企業(yè)應當依據相關法律法規(guī)和國資監(jiān)管規(guī)定及公司章程，結合企業(yè)經營管理實際和內控制度等要求，制定和完善土地房產出租管理制度，明確決策程序、管理權限、責任部門、工作流程、出租方式和期限、監(jiān)督機制等內容，做到事前、事中、事后監(jiān)管全覆蓋。

（二）實行出租事項分類管理。單次招租平均年租金底價在100萬元及以上的土地，單次招租建筑面積在1000平方米及以上或單次招租平均年租金底價在100萬元及以上的房產，應作為重大出租事項進行管理；不符合上述情形的，作為一般出租事項進行管理。不得采取拆分招租面積、化整為零、故意降低租金底價等方式規(guī)避管理。

三、嚴格出租程序

（一）制定出租方案。企業(yè)應當在招租前制定出租方案，包括但不限于擬招租土地房產的基本情況（如現狀、地址、建筑面積、規(guī)劃用途等）、出租用途及期限、承租條件、租金底價及確定依據、招租方式、租金收繳辦法、安全管理等內容。不得對承租人設置有明確指向性或違反公平競爭原則的條件。

（二）公允確定租金底價。企業(yè)應當在市場估價、詢價或委托專業(yè)機構評估的基礎上，綜合考慮市場供需、資產實際情況、周邊同期同類市場租賃價格等因素，確定土地房產租金底價。重大出租事項，原則上應委托具備評估資質的專業(yè)機構對相關資產租金進行評估，將評估結果作為租金底價基礎，并按規(guī)定做好評估備案工作；對能夠獲取公開市場價格的房產，依照相關法律和公司章程履行決策程序后，可以不進行評估。

（三）合理設置租期。企業(yè)單次土地房產的出租期限原則上不超過5年，因企業(yè)發(fā)展需要、出租資產性質和承租人投資數額大、回收期長等情況，租期可以適當延長。

（四）規(guī)范決策審批。重大出租事項應由省屬企業(yè)或其授權的子企業(yè)審批，屬于企業(yè)“三重一大”范圍的，履行集體決策程序；授權子企業(yè)決策的，子企業(yè)應在批準或履行集體決策程序后向省屬企業(yè)備案。一般出租事項由企業(yè)按其制度決策。單次招租期限超過5年或者采取非公開協議方式出租的，原則上應按照重大出租事項決策審批。

四、實行公開招租

（一）突出公開競爭擇優(yōu)。企業(yè)出租土地房產，除符合非公開協議出租情形外（附件），應當充分發(fā)揮市場交易平臺的作用，統(tǒng)籌考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、資產經營業(yè)態(tài)、承租人履約能力等因素，通過公開競價擇優(yōu)確定承租人，做到“應進必進”“能進則進”，提高資產利用效益。

（二）明確公開招租平臺。對土地房產重大出租事項，企業(yè)應當通過產權交易機構采取進場公開招租的方式確定承租人。對土地房產一般出租事項，企業(yè)可通過產權交易機構、租賃中介機構等自行組織公開招租。產權交易機構應當根據有關規(guī)定，建立健全土地房產公開招租交易制度和交易規(guī)則，優(yōu)化公開招租交易流程，對進場公開招租事項進行規(guī)范性審核，構建高效、便利、經濟的信息發(fā)布平臺、交易平臺和服務平臺。

（三）擴大信息披露范圍。企業(yè)應當在本企業(yè)門戶網站或微信公眾號、產權交易機構、擬招租現場發(fā)布招租信息公告，也可同步通過租賃中介機構、報刊雜志、公眾媒體等渠道發(fā)布招租信息公告，廣泛征集意向承租人。招租信息公告期限一般不少于10個工作日，法律法規(guī)另有規(guī)定的按其規(guī)定執(zhí)行。企業(yè)應對招租信息披露內容的真實性、完整性、準確性負責。

（四）加強對承租人的資格審查。企業(yè)應當對意向承租人的財務狀況、經營狀況和信用情況等資格條件進行審查，擇優(yōu)選取資信水平好、履約能力強的承租人。不得將土地房產出租給不具備安全生產條件或者相應資質的單位或個人，防止承租人利用租賃資產開展違規(guī)違法活動，防范滋生變相掛靠、假冒國企等風險隱患，影響省屬企業(yè)權益、品牌、聲譽和社會公共利益。

（五）發(fā)揮市場的發(fā)現價格和承租人功能。土地房產招租信息公告期滿產生2個及以上符合條件的意向承租人的，企業(yè)應當采取網絡競價、拍賣、招投標、動態(tài)報價、綜合評議、競爭性談判或國家法律法規(guī)允許的其他競價方式，確定承租人。招租信息公告期滿征集到1個符合條件的意向承租人的，企業(yè)可按照招租底價與意向承租價孰高原則，與該意向承租人簽訂合同。

（六）規(guī)范調整租金底價。土地房產招租信息公告期滿未征集到意向承租人的，企業(yè)可適當延長信息公告期限或在降低招租底價后重新進行信息公告。新的招租底價低于原租賃底價90%時，應當經出租行為原決策機構審批同意。

五、強化日常管理

（一）完善合同管理。企業(yè)應當按照《中華人民共和國民法典》，及時與承租人簽訂土地房產書面租賃合同。合同內容一般包括租賃資產的基本情況、租賃用途、租賃期限、租金標準、租金收取時間與方式、保證金比例、裝修條款、物業(yè)管理、雙方權利義務、合同變更、提前終止及解除、違約責任、免責條款、安全責任、爭議解決方式等。合同簽訂前，應由企業(yè)法務部門或專業(yè)法律服務機構對合同內容進行審核。合同簽訂生效后不得隨意變更，因特殊情況確需變更的，應經出租行為原決策機構審批；涉及租賃價格、租賃期限等核心條款變更的，應當重新公開招租。如發(fā)現承租人不履行合同或不完全、不正確履行合同，應按照合同約定積極采取應對措施。

（二）規(guī)范租金管理。企業(yè)應當建立土地房產租金收取和預警機制，根據合同約定按時足額收取租金。對長期拖欠租金的承租人，應采取有效措施進行催繳，并將承租人列入省屬企業(yè)失信名單，不得允許其參與續(xù)租和承租本企業(yè)其他資產。企業(yè)應將租金收入納入統(tǒng)一會計核算，不得截留租金收入私設“小金庫”或坐支租金等。

（三）從嚴控制轉租。企業(yè)原則上不得允許承租人轉租土地房產，在租賃合同中應當作出明確約定。因企業(yè)發(fā)展需要或資產特性確需轉租的，須由承租人提出書面申請，經出租行為原決策機構審批同意后方可轉租，嚴禁以各種形式直接套取中間差價、不進行經營的轉租行為。轉租合同內容必須事先征得企業(yè)書面同意，且轉租期限不得超過承租人剩余租賃期限。

（四）落實安全管理責任。土地房產租賃前，企業(yè)應當確保消防安全、建筑質量安全等日常使用安全。承租人確定后，企業(yè)應及時與承租人簽訂專門的安全生產管理協議，或者在租賃合同中約定各自的安全生產管理職責。企業(yè)應建立租賃土地房產安全管理責任體系，定期實勘租賃現場，發(fā)現承租人存在擅自改變承租用途或轉租、損害租賃資產結構和建筑質量、破壞消防設施以及污染生態(tài)環(huán)境等安全隱患的，立即督促承租人限期修復整改或視情賠償損失，保障出租資產安全穩(wěn)定。

（五）嚴格續(xù)約管理。土地房產租賃期限屆滿前，企業(yè)應當重新擬訂出租方案公開招租，原則上不得直接續(xù)簽租約。租賃期滿收回的土地房產，應符合按照合同約定或根據租賃資產性質使用后的狀態(tài)。原承租人如在租賃期內無拖欠租金、擅自轉租或改建擴建等違約違規(guī)行為、服從企業(yè)管理且經營業(yè)態(tài)與招租意向吻合，經原決策機構批準可以續(xù)租。本意見施行前簽訂的正在履行中的租賃合同對續(xù)租方式有明確約定的，可按合同約定執(zhí)行。

（六）推進信息化建設。省國資委組織省屬企業(yè)全面摸清出租土地房產的類型、地理位置、出租企業(yè)、承租人、賬面價值、租金、租期等情況，建立動態(tài)更新的出租土地房產數據庫，納入山東省國資國企在線監(jiān)管系統(tǒng)，不斷提升出租管理的數智化水平，逐步實現對資產出租過程的實時監(jiān)測。企業(yè)應當做好出租信息填報、更新和審核工作，確保數據完整、真實和準確。

土地房產租賃期間，如因企業(yè)分立、合并、清算、注銷等原因導致出租資產權屬發(fā)生變化，由出租資產的接收單位承繼原租賃合同，統(tǒng)籌有序做好銜接工作。

六、健全監(jiān)督問責體系

（一）壓實主體責任。省屬企業(yè)應當切實履行土地房產出租管理的主體責任，明確資產運營、財務、法務、審計等相關部門監(jiān)管職責，加強與紀檢監(jiān)察監(jiān)督、巡察監(jiān)督貫通協同，定期或不定期對各級子企業(yè)土地房產出租工作開展檢查。檢查應包括出租管理制度貫徹執(zhí)行、租賃合同履行和在租資產日常管理等內容，重點關注招租程序不規(guī)范、合同不完善、未公開招租、租金明顯偏低或欠繳、超期出租、擅自轉租、低效長租及長期空置等情況，并對檢查發(fā)現的問題抓好整改，促進出租管理責任落地見效。企業(yè)應當將土地房產出租情況納入廠務公開范圍，接受本企業(yè)職工監(jiān)督。

（二）建立督促檢查制度。省國資委依法履行出資人監(jiān)督職責，加強對省屬企業(yè)土地房產出租管理工作的指導，綜合運用專項檢查、隨機抽查、現場查看等方式，對出租管理情況進行檢查評估；采取下發(fā)提示函、通報批評、約談等措施，及時反饋問題和責令限期整改，推進長效機制建設。將土地房產進場招租情況列入對產權交易機構監(jiān)測和檢查的內容，督促產權交易機構不斷增強市場服務效能。

（三）嚴肅追責問責。企業(yè)在土地房產出租過程中發(fā)生違反相關法律、法規(guī)、規(guī)章和國資監(jiān)管規(guī)定的行為，或存在失職瀆職等問題，造成國有資產損失或其他嚴重不良后果的，按照管理權限，依規(guī)依紀依法追究相關責任人員的責任；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關處理。產權交易機構在企業(yè)土地房產進場公開招租中弄虛作假、玩忽職守，損害交易雙方合法權益或造成國有資產損失的，應當依法承擔賠償責任，并按照有關規(guī)定進行責任追究。

七、其他

省屬企業(yè)在境外的土地房產，可根據當地法律法規(guī)，按照市場化、公開透明原則，參照本意見制定出租管理辦法。

融資租賃公司從事的融資租賃業(yè)務、以資產租賃為主業(yè)的企業(yè)對外從事資產租賃業(yè)務、企業(yè)住房租賃給本企業(yè)職工居住、房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)經營的房產租賃、物業(yè)管理公司從事的經營業(yè)務，以及法律法規(guī)另有規(guī)定的，不適用本意見。

本意見自印發(fā)之日起施行。省屬企業(yè)土地房產出租管理制度，以正式公文及時報送省國資委備案。

各市國資委可參照本意見精神，結合實際制定所監(jiān)管企業(yè)土地房產出租管理制度。

附件：省屬企業(yè)土地房產出租事項中可非公開協議出租的情形

附件

省屬企業(yè)土地房產出租事項中

可非公開協議出租的情形

一、涉及國計民生、公益性、文物保護和基礎設施建設等特殊要求，或可能危及公共安全、影響公共衛(wèi)生和社會秩序等，造成重大社會影響的租賃；

二、黨政機關、事業(yè)單位或其他特定單位承租并實際使用；

三、租賃期限不超過6個月的短期租賃；

四、同一省屬企業(yè)與其各級子企業(yè)或同一省屬企業(yè)各級子企業(yè)之間的租賃；

五、因招商引資需要，在商業(yè)綜合體導入優(yōu)質品牌商家，或在產業(yè)園區(qū)導入優(yōu)質實體企業(yè)涉及的租賃；

六、法律法規(guī)規(guī)定或不適于公開招租的其他情形。

政策解讀：《關于加強和規(guī)范省屬企業(yè)土地房產出租管理的意見》文件解讀

一圖讀懂：《關于加強和規(guī)范省屬企業(yè)土地房產出租管理的意見》